Si può fare senza società?
Sì. La persona fisica è la strada per iniziare senza costituire una società ed è adatta a un primo immobile, fino a 7 camere. Oltre questa soglia serve una PFA, un’impresa individuale o una SRL — i dettagli sono in affitti brevi con una società.
Dal 2026, 7 camere è il limite sia per la classificazione (Ordine n. 510/2022) sia per la tassazione come persona fisica: il reddito netto è il 70% degli incassi e l’imposta è il 10% di questo, cioè circa il 7%, senza contabilità (Legge n. 239/2025). La vecchia soglia di 5 camere dipendeva dal reddito forfettario per norma („normă de venit”), abolito per i redditi del 2026.
La maggior parte dei proprietari non si blocca sull’arredamento o sui prezzi, ma proprio qui, sulla parte legale. Un consenso dei vicini compilato male o un modulo 020 presentato incompleto ti rimandano all’inizio, con settimane perse.
I passi, nell’ordine giusto
1. Il consenso dei vicini („acordul vecinilor”)
Servono la firma e il timbro dell’amministrazione del condominio, più le firme dei vicini direttamente interessati (di lato, sopra e sotto). Il consenso si allega più tardi alla pratica di classificazione. Come ottenerlo senza trasformare la conversazione in un conflitto: il consenso dei vicini.
2. L’account SPV
Lo SPV („Spațiul Privat Virtual”) è il tuo account sul sito dell’ANAF, l’agenzia delle entrate romena. Attraverso di esso invii la richiesta del codice IVA e ricevi la risposta — quindi è la prima cosa da fare, prima dei moduli.
3. La richiesta del codice IVA — il modulo 020
La richiesta di registrazione ai fini IVA si fa con il modulo 020. Qui avvengono gli errori più frequenti che fanno respingere la pratica: campi non compilati o compilati in modo diverso da quello atteso. Conta anche il testo della richiesta che invii all’ANAF.
4. Il caricamento dei documenti nello SPV
Il modulo e i documenti si caricano nello SPV. Alla fine della procedura ricevi il certificato di registrazione ai fini IVA.
Perché serve il codice IVA
Airbnb e Booking ti fatturano delle commissioni. Senza codice IVA finisci per pagare due volte l’IVA su queste commissioni. Il codice IVA come persona fisica evita il doppio pagamento.
Cosa viene dopo il codice IVA
Con il codice IVA e il consenso dei vicini passi al certificato di classificazione del Ministero del Turismo romeno — il documento senza il quale non si può affittare legalmente.
Quando conviene la società
Se hai più immobili, lavori con dei soci o vuoi crescere, valuta la società prima di partire. Dal 2026 persona fisica e PFA pagano il 10% sul 70% degli incassi, mentre una SRL microimpresa paga l’1% dei ricavi più il 16% sui dividendi: la scelta dipende da quante camere hai e da come vuoi usare i guadagni.
Fonti ufficiali
- Moduli fiscali ANAF — l’elenco ufficiale, incluso il modulo 020.
- Ordine n. 65/2013 — le norme per il certificato di classificazione, il passo dopo il codice IVA.
Cosa contiene il corso
Il corso „Legalitate în regim hotelier — persoană fizică” ha quattro lezioni video, seguite sullo schermo passo dopo passo: consenso dei vicini, account SPV, ottenimento del codice IVA e caricamento dei documenti. Ricevi i moduli ufficiali, il testo esatto della richiesta all’ANAF e una call 1:1 di pianificazione di 45 minuti. Il corso è in lingua romena; il programma è qui sotto.
