Quando scegliere la società
Come persona fisica puoi affittare fino a 7 camere in abitazioni di proprietà. Dal 2026 è sia il limite fiscale sia quello di classificazione (la Legge n. 239/2025 ha eliminato la vecchia soglia di 5 camere e il reddito per norma). Oltre le 7 camere serve una forma organizzata: PFA, impresa individuale o SRL. È anche la scelta giusta se hai più immobili, se lavori con dei soci o se vuoi crescere.
Con una SRL tieni la contabilità mensile. Come microimpresa paghi l’1% dei ricavi, finché resti sotto i 100.000 euro l’anno, più il 16% di imposta sui dividendi che prelevi. Persona fisica e PFA pagano il 10% sul 70% degli incassi, cioè circa il 7%, senza dedurre le spese reali.
Il codice CAEN 5520
L’attività di alloggio si svolge con il codice CAEN 5520 (la classificazione romena delle attività economiche). Lo scegli alla costituzione della SRL o lo aggiungi a una società esistente.
La sede secondaria: il passo senza il quale non presenti la pratica
Ecco la trappola della variante societaria. La società deve avere una sede secondaria („punct de lucru”) aperta proprio all’indirizzo dell’immobile che affitti. Senza di essa, la pratica di classificazione non può essere presentata.
E la sede secondaria richiede, a sua volta, il consenso dei vicini — l’amministrazione del condominio e i vicini direttamente interessati (di lato, sopra e sotto). Come ottenerlo: il consenso dei vicini.
L’ordine corretto dei passi
- Costituisci la SRL con il codice CAEN 5520 (o lo aggiungi alla società esistente).
- Ottieni il consenso dei vicini — con la società già costituita, come prova che la procedura è avviata.
- Apri la sede secondaria all’indirizzo dell’immobile.
- Inserisci la prova della sede secondaria nella pratica per il certificato di classificazione.
Fatti in un ordine diverso, i passi ti costringono a rifare dei documenti.
Da soli o con uno studio di consulenza
La costituzione della SRL e l’apertura della sede secondaria puoi farle da solo o tramite uno studio di consulenza legale. Conta sapere cosa chiedere e in che ordine, per non pagare due volte lo stesso atto.
Persona fisica o società?
Se sei al primo immobile e vuoi la strada più semplice, confronta prima con gli affitti brevi come persona fisica: fino a 7 camere è di solito la forma più semplice ed economica.
Fonti ufficiali
- Registro del commercio romeno (ONRC) — costituzione della SRL e registrazione della sede secondaria.
- Ordine n. 65/2013 — le norme per il certificato di classificazione.
Cosa contiene il corso
Il corso „Legalitate în regim hotelier — persoană juridică” ha due lezioni: il consenso dei vicini per la persona giuridica e la costituzione della SRL con sede secondaria CAEN 5520. Ricevi anche indicazioni su studi di consulenza legale e una call 1:1 di pianificazione di 45 minuti. Il corso è in lingua romena; il programma è qui sotto.
