Da dove è partito tutto
Daniel Ștefan ha provato gli affitti brevi nel bilocale dei genitori, nel quartiere Berceni di Bucarest, durante l’estate: ha spostato gli oggetti personali dal soggiorno e lo ha pubblicato su Airbnb come monolocale. Il primo ospite ha chiamato dal citofono prima che i preparativi fossero finiti — la prima lezione su comunicazione e procedure.
Sono seguiti altri appartamenti, imprevisti, la pandemia e tanti corsi — e da questa esperienza è nato il programma Sleep & Go Rentals.
Passo 1: quanto può rendere il tuo immobile
Prima di qualsiasi acquisto, valuti l’immobile: quanto può rendere a notte, sul suo indirizzo. La valutazione si fa con PriceLabs e ti dice se ha senso andare avanti.
Va detto chiaramente: entrate più alte vanno sempre di pari passo con costi più alti — pulizie, biancheria, commissioni, manutenzione. Gli affitti brevi diventano redditizi da almeno un affitto e mezzo in più rispetto alla locazione tradizionale.
Un esempio reale, dal portafoglio di Daniel: a dicembre 2021 un appartamento aveva un tasso di occupazione del 52%. Dopo alcuni aggiustamenti è arrivato al 97% e le entrate sono salite a 4.475 lei al mese, contro i 900 lei dell’affitto tradizionale.
Passo 2: gli account su Airbnb e Booking
Crei l’account su Airbnb e l’account da proprietario su Booking. Per la configurazione completa, passo dopo passo: come pubblicare su Airbnb e Booking.
Passo 3: persona fisica o giuridica
La forma giuridica incide direttamente sulle imposte, sui contributi e sull’organizzazione dell’attività:
- persona fisica — fino a 7 camere; dal 2026 paghi il 10% di imposta sul 70% degli incassi, cioè circa il 7%, dichiarato una volta l’anno, senza contabilità;
- società (PFA, impresa individuale o SRL) — necessaria oltre le 7 camere; la PFA ha la stessa imposta ma contributi diversi, mentre la SRL paga l’1% dei ricavi come microimpresa e il 16% di imposta sui dividendi, con contabilità mensile.
Nel dettaglio: come persona fisica e con una società.
Passo 4: la partita IVA o la sede secondaria
Come persona fisica apri un account nello SPV dell’ANAF (l’agenzia delle entrate romena) e chiedi il codice IVA con il modulo 020 — il passo che evita di pagare due volte l’IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking. Con una società apri una sede secondaria („punct de lucru”) all’indirizzo dell’immobile.
Passo 5: i software che trasformano l’immobile in un business
Due account cambiano il modo di lavorare:
- property management — tiene il calendario in un unico posto e lo sincronizza con Airbnb, Booking e gli altri canali;
- price management — adegua automaticamente le tariffe a domanda, stagione e concorrenza.
Nel dettaglio: channel manager e prezzi dinamici.
Passo 6: la checklist di lancio
Prima del primo ospite: attrezzatura per le pulizie, biancheria, piumini, cuscini e coprimaterasso, prodotti per il bagno e l’accesso — serratura digitale o lockbox. La lista completa: le dotazioni di un appartamento per affitti brevi.
Cosa contiene il Mini Curs
Il Mini Curs è gratuito: sette lezioni, dalla storia degli inizi fino alla checklist di lancio. Serve solo un account sulla piattaforma. Il corso è in lingua romena; il programma è qui sotto.
