Da dove è partito tutto
Daniel Ștefan ha provato gli affitti brevi nel bilocale dei genitori, nel quartiere Berceni di Bucarest, durante l’estate: ha spostato gli oggetti personali dal soggiorno e lo ha pubblicato su Airbnb come monolocale. Il primo ospite ha chiamato dal citofono prima che i preparativi fossero finiti — la prima lezione su comunicazione e procedure.
Sono seguiti altri appartamenti, imprevisti, la pandemia e tanti corsi — e da questa esperienza è nato il programma Sleep & Go Rentals.
Passo 1: quanto può rendere il tuo immobile
Prima di qualsiasi acquisto, valuti l’immobile: quanto può rendere a notte, sul suo indirizzo. La valutazione si fa con PriceLabs e ti dice se ha senso andare avanti.
Va detto chiaramente: entrate più alte vanno sempre di pari passo con costi più alti — pulizie, biancheria, commissioni, manutenzione. Gli affitti brevi diventano redditizi da almeno un affitto e mezzo in più rispetto alla locazione tradizionale.
Un esempio reale, dal portafoglio di Daniel: a dicembre 2021 un appartamento aveva un tasso di occupazione del 52%. Dopo alcuni aggiustamenti è arrivato al 97% e le entrate sono salite a 4.475 lei al mese, contro i 900 lei dell’affitto tradizionale.
Passo 2: gli account su Airbnb e Booking
Crei l’account su Airbnb e l’account da proprietario su Booking. Per la configurazione completa, passo dopo passo: [come pubblicare su Airbnb e Booking](/it/blog/come-pubblicare-su-airbnb-e-booking).
Passo 3: persona fisica o giuridica
La forma giuridica incide direttamente sulle imposte, sulle spese deducibili e sull’organizzazione dell’attività:
- persona fisica — fino a 5 camere, redditi dichiarati una volta l’anno, senza deduzione delle spese;
- persona giuridica (PFA o SRL) — obbligatoria oltre le 5 camere, con contabilità mensile e spese deducibili.
Nel dettaglio: [come persona fisica](/it/blog/affitti-brevi-romania-persona-fisica) e [con una società](/it/blog/affitti-brevi-romania-societa-srl-caen-5520).
Passo 4: la partita IVA o la sede secondaria
Come persona fisica apri un account nello SPV dell’ANAF (l’agenzia delle entrate romena) e chiedi il codice IVA con il modulo 020 — il passo che evita di pagare due volte l’IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking. Con una società apri una sede secondaria („punct de lucru”) all’indirizzo dell’immobile.
Passo 5: i software che trasformano l’immobile in un business
Due account cambiano il modo di lavorare:
- property management — tiene il calendario in un unico posto e lo sincronizza con Airbnb, Booking e gli altri canali;
- price management — adegua automaticamente le tariffe a domanda, stagione e concorrenza.
Nel dettaglio: [channel manager e prezzi dinamici](/it/blog/channel-manager-smoobu-pricelabs).
Passo 6: la checklist di lancio
Prima del primo ospite: attrezzatura per le pulizie, biancheria, piumini, cuscini e coprimaterasso, prodotti per il bagno e l’accesso — serratura digitale o lockbox. La lista completa: [le dotazioni di un appartamento per affitti brevi](/it/blog/dotazioni-appartamento-affitti-brevi).
Cosa contiene il Mini Curs
Il Mini Curs è gratuito: sette lezioni, dalla storia degli inizi fino alla checklist di lancio. Serve solo un account sulla piattaforma. Il corso è in lingua romena; il programma è qui sotto.