Condițiile pentru a fi gazdă Airbnb în România (2026)

Pe scurt

Ca să fii gazdă Airbnb legal în România îți trebuie: o locuință pe care o poți închiria, acordul vecinilor și avizul asociației dacă e la bloc, un cod de TVA pentru comisionul Airbnb, certificatul de clasificare de la Ministerul Turismului și declararea veniturilor la ANAF.

Pe platformă, Airbnb îți cere un cont cu identitatea verificată, o metodă prin care primești banii și un anunț complet.

Ca persoană fizică poți avea până la 7 camere. Peste, îți trebuie PFA, întreprindere individuală sau SRL.

Din 2026 plătești aproximativ 7% impozit din încasări, calculat fără comisionul Airbnb.

Condițiile, pe scurt

Condiție	Ce înseamnă
Locuința	a ta, ca persoană fizică, sau a firmei tale, cu punct de lucru acolo
Acordul vecinilor	la bloc: avizul comitetului executiv și acordul vecinilor direct afectați
Cod de TVA special	pentru comisionul facturat de Airbnb, chiar dacă nu ești plătitor de TVA
Certificat de clasificare	emis de Ministerul Turismului; ca persoană fizică, până la 7 camere
Declararea veniturilor	Declarația unică (212), o dată pe an, până pe 25 mai
Contul Airbnb	identitate verificată, metodă de încasare, anunț complet

Partea legală

Acordul vecinilor. Dacă apartamentul e la bloc, ai nevoie de avizul scris al comitetului executiv al asociației și de acordul vecinilor direct afectați, lateral, deasupra și dedesubt (Legea nr. 196/2018, art. 40). Detalii: este legal regimul hotelier la bloc?

Codul de TVA. Airbnb e o firmă din Irlanda. Pentru comisionul ei datorezi tu TVA în România, cu un cod special pe articolul 317: ce TVA se aplică în regim hotelier.

Certificatul de clasificare. Fără el, închirierea e ilegală, iar amenda e între 40.000 și 50.000 de lei. Dosarul se depune online, prin SITUR: certificatul de clasificare. Lista actelor: ce acte sunt necesare.

Partea fiscală

Din 2026, ca persoană fizică cu până la 7 camere, venitul net este 70% din ce încasezi, fără comisionul Airbnb, iar impozitul este 10% din el. CASS-ul se adaugă doar dacă venitul net ajunge la 24.300 de lei pe an. Totul se declară o dată pe an:

Partea de pe Airbnb

Pe platformă, condițiile sunt simple:

contul, cu identitatea verificată;
metoda de încasare, de obicei un cont bancar;
anunțul: fotografii, descriere, reguli ale casei, calendar și preț.

Diferența dintre un anunț care primește rezervări și unul care stă gol o fac fotografiile și descrierea: cum scrii anunțul pe Airbnb și Booking. Iar dacă vrei insigna de Superhost, criteriile sunt nota 4,8, 10 sejururi, sub 1% anulări și 90% răspunsuri în 24 de ore.

Ce urmează: numărul unic european

Regulamentul (UE) 2024/1028 se aplică din 20 mai 2026 și prevede un număr unic de înregistrare pentru fiecare unitate, afișat în anunț. La sfârșitul lui septembrie 2026, România încă pregătea legislația de aplicare. Până atunci, contează certificatul de clasificare.

Surse oficiale

Ordinul nr. 510/2022: clasificarea pentru persoane fizice, până la 7 camere.
Legea nr. 196/2018, art. 40: acordul vecinilor la bloc.
Legea nr. 239/2025: impozitarea închirierilor turistice din 2026.
HG nr. 1.267/2010: amenzile pentru cazare fără certificat de clasificare.

Ce conține programul

Programul „Sleep & Go Rentals Advance” acoperă toate condițiile de mai sus, în ordine: partea legală pentru persoană fizică și pentru SRL, acordul vecinilor, clasificarea, listarea pe Airbnb și Booking, channel managerul, prețurile dinamice și promovarea. Programa e mai jos.

Sleep & Go Rentals Advance

Module:

Lecții video:

Preț:

în mentorat, stabilit la discuția de prezentare

1.Legalitate — persoană fizică4 lecții

Acordul vecinilor — cum se completează
Cum îmi creez cont pe site-ul ANAF SPV
Obținerea codului de TVA de la ANAF
Completarea și încărcarea documentelor în SPV

2.Legalitate — persoană juridică2 lecții

Acordul vecinilor pentru persoană juridică
Înființare SRL și punct de lucru CAEN 5520

3.Certificatul de clasificare3 lecții

Cerințe pentru certificatul de clasificare
Ce documente sunt necesare
Cum depun documentația la Ministerul Turismului

4.Acordul vecinilor și al asociației2 lecții

Ce reprezintă acordul vecinilor și cum funcționează
Cum se obține acordul vecinilor

5.Pregătirea locației pentru lansare10 lecții

Prezentare — pregătirea pentru lansare
Dotări obligatorii și siguranță
Produse pentru bucătărie
Produse pentru baie
Dotarea dormitorului și lenjeria
Deratizare și control insecte
Montarea sistemului de self check-in
Produse de curățenie
Creează fotografiile și videourile locației
Ghid pentru video și fotografii destinate oaspeților

6.Pregătirea listării5 lecții

Prezentarea procesului de listare
Creează descrierile: proprietar, proprietate, cartier
Redactează descrierile cu ajutorul inteligenței artificiale
Redimensionează fotografiile
Alege numele locației

7.Procesul de listare pe Airbnb și Booking14 lecții

Creează anunțul pe Airbnb
Cum adaug pe Airbnb o cameră într-o pensiune
Creează contul pe Booking
Configurarea platformei Booking pentru maximizarea profitului
Adăugarea valorii în serviciile de cazare
Configurarea planurilor tarifare
Configurarea prețurilor per persoană
Configurarea promoțiilor
Etichetele pentru fotografii
Facilități și servicii pentru oaspeți
Facilitățile camerei și cum le completezi corect
Costuri suplimentare pentru rezervări eficiente
Descărcarea situației cazărilor
Rapoarte cu oaspeții care au plătit

8.Descrieri optimizate pentru Booking și Airbnb3 lecții

Prompt pentru descrierile din extranetul Booking
Prompt pentru descrierile Airbnb
Identificarea cuvintelor cheie relevante

9.Implementarea softurilor — Smoobu și PriceLabs10 lecții

Prezentare Smoobu
Configurarea contului Smoobu și integrarea cu Airbnb și Booking
Integrarea Smoobu cu PriceLabs
Setarea comisioanelor platformelor în Smoobu
Structura costurilor pe număr de persoane
Configurarea prețurilor și funcționalităților esențiale în PriceLabs
Optimizarea dinamică a prețurilor cu ajutorul AI
Checklist de verificare a prețurilor
Detalii esențiale pentru check-in-ul oaspeților
Template-uri de mesaje pentru oaspeți

10.Site-ul personalizat4 lecții

Cumpărarea domeniului și a hostingului
Conectarea domeniului la site-ul Smoobu
Implementarea Google Analytics
Implementarea Google Search Console

11.Google Maps și Google Business Profile3 lecții

Creează și optimizează profilul Google Business
Cum dau acces altei persoane la contul meu de Google Maps
Demo: automatizarea postărilor pe Google Maps

12.Optimizare SEO / AEO și vizibilitate în AI5 lecții

Începe procesul de optimizare a fotografiilor
Cum optimizez fotografiile pentru SEO
Promptul master de optimizare SEO + AEO
Checklistul complet de optimizare
Măsurarea vizibilității în răspunsurile AI

13.Automatizări și integrări de date2 lecții

Conectările de bază
Email marketing și WhatsApp

Întrebări frecvente

Pot fi gazdă Airbnb ca persoană fizică în România?

Da, până la 7 camere în locuințe proprietate personală, cu certificat de clasificare, cod de TVA pentru comisioane și veniturile declarate la ANAF.

Am nevoie de certificat de clasificare pentru Airbnb?

Da. Fără certificat de clasificare, cazarea e ilegală, iar amenda este între 40.000 și 50.000 de lei (HG nr. 1.267/2010).

Cât impozit plătesc pentru veniturile din Airbnb?

Din 2026, ca persoană fizică, 10% din venitul net, care este 70% din încasări fără comisionul Airbnb. Adică aproximativ 7% din banii încasați.

Am nevoie de număr de înregistrare pentru Airbnb în România?

Regulamentul european care îl prevede se aplică din 20 mai 2026, dar România nu adoptase încă legislația de aplicare la sfârșitul lui septembrie 2026.

Cât costă „Sleep & Go Rentals Advance”?

Programul complet se parcurge în mentorat; prețul și plata — integral sau în rate — se stabilesc la discuția de prezentare.

Care sunt condițiile pentru a fi gazdă Airbnb în România?